近日，随着澳门《大湾区时报》连续发表两篇头条整版报道，（4月22日《一纸协议牵出司法乱象，谁在践踏法律红线》，4月29日《巡察利剑指向何方？“得力旭案”将是标杆案例还是法治之殇？——“幽灵协议”撬动大湾区亿元资产》），一件发生于跨越了两个世纪，涉及香港和深圳两地间未了结的深圳土地所有权争议案件，被浓墨重彩地展现在了吃瓜群众面前。该案先后经历了从初判、上诉判，直至高院再审判的三道程序，又叠加上执行之诉的两审判决，案件的深圳公司一方均为完败。然而，该公司至今不服判，报纸的报道也全然站在了败诉一方。那么，涉诉的双方究竟谁有理呢？法院的判决是否有问题？此处，不妨让我们就其中某些关键事实，再做一个相对独立的法律判断。

上世纪九十年代的不规范土地转让

深圳市得利旭实业有限公司的法定代表人黄得全，在上世纪九十年代与香港九龙实业公司的老板陈志豪是朋友关系。九龙实业公司于1992年12月15日取得了位于当时的深圳市宝安县布吉镇大芬村的一块总面积为2,385平方米的土地，地号为11181445的《国有土地使用证》（国用【1992】字第1100279号）。

1997年1月份，因涉及历史遗留问题，该项国有土地使用权及其地上建筑物抵债转让给了案外人德信行实业有限公司。但仅仅到了当年底，以德信行实业有限公司为甲方，得利旭实业有限公司为乙方，九龙实业公司为丙方，三方签订了该地块的二次转让协议。协议书规定甲方将该地块使用权作价450万元人民币转让给乙方。甲乙双方认可甲方同时转让该土地使用权预期可办理产权的权益、后续他项权益，甲方同意不再收取任何费用。乙方在付清全部转让价款时，乙方即拥有上述物业的全部使用权、支配权、出租收益权等他项权益。

有关该项使用权转让的手续，协议规定了“甲方同意尽力协助但无法律义务为乙方办理过户手续。”“丙方承诺配合乙方办理产权过户”。

需要指出的是，由于历史遗留问题原因；也由于得利旭实业有限公司法定代表人黄得全，与九龙实业公司老板陈志豪之间基于朋友的信任关系，“大家一直玩得很好”（注：黄得全对记者说），文化程度不高的黄得全在实际取得该地块的使用支配权后，缺乏尽快办理妥产权手续的足够意识，他在对地块的使用上一直很顺畅，因此上一直未办理相关手续直至今天。这种情况在陈志豪在世时未能表现出任何冲突，等到陈志豪去世后，九龙实业公司不愿意承认土地早已转让的事实，该公司启动了向得利旭实业有限公司追回土地的法律讼争。

原告主要证据的“2015年《协议书》”充满漏洞

在以九龙实业公司为原告，得利旭实业有限公司为被告，黄得全、黄树标、陈启铭为第三人的一审，直至后续上诉审和再审中，原告方均出具了一份以香港九龙实业公司、锦龙塑胶制品（深圳）有限公司，法定代表人陈启铭为甲方，以深圳市得利旭日投资担保有限公司，法定代表人黄得全为乙方，签署日期为2015年9月15日。甲方声称，根据该《协议书》，九龙实业公司应向九龙实业公司返还“非法占有的……国有土地及地上建筑物，”

这份作为原告排名第一主要证据的《协议书》，却尽显漏洞满满。第一，甲方两个单位一为“香港九龙实业公司”，另一为锦龙塑胶制品（深圳）有限公司，两公司下署陈启铭为“法定代表人”。以上两个单位显然一为香港公司，一为深圳公司。问题在于按照该《协议书》，其中的甲方应理解为两个单位共同，但即使原告提交的一应文件证据中，却从来无关锦龙塑胶制品（深圳）有限公司什么事，此唯一的理解是陈启铭有一重身份即该塑胶公司的“法定代表人”，而塑胶公司与被告即该《协议书》的相对方无任何关系，锦龙塑胶制品（深圳）有限公司出现在《协议书》中不仅有悖基本逻辑，并且显系故意混淆，是弥补陈启铭作为香港公司“代表”身份依据不足的画蛇添足之举。

该《协议书》最后落款的“法定代表人签字”，按照香港商事规定，“香港九龙实业公司”并无“法定代表人”一说，如果陈启铭系该香港公司的合法授权代表，则《协议书》正文必须要后附“香港九龙实业公司”经公证认证的授权文件。无此授权文件，则该《协议书》应被认定为不具有形式要件的合法性，亦即《协议书》无法律效力。

该《协议书》乙方单位为“深圳市得利旭日投资担保有限公司”，虽然该公司在事实上确曾有过黄得全担任法定代表人，但在此《协议书》“签署”时，黄得全早已将该公司转让他人，况且该担保公司也从未与《协议书》甲方发生过经济来往。原告将一个根本与其无涉的公司拉进《协议书》中完全不合常理，这绝非以其轻飘飘的一个“笔误”解释所能带过，相反正证明了原告欲加之罪，虚构事实起诉却找不到合适对象的凌乱与手足无措，即不知目标应该是谁？

该《协议书》最后的落款为签名+指模，双方均没有盖公章，并且日期也是后来用手写，加上根本未曾用印，似这种涉及四千多万元高额标的的《协议书》，却处处漏洞满满，完全有悖大宗商业交易的基本逻辑，它完全没有理由产生在全球商业交易水平最高、注重形式要件完善的香港企业中，该《协议书》似非出自商人所写，更像是小朋友间的学习商业练手之作。

无论是与原告事实上发生争议的得利旭实业有限公司，还是既身为该公司法定代表人，又是本案第三人身份的黄得全，都否认签署过该《协议书》，如此系被告/第三人的故意隐瞒胡说乱说，但《协议书》中为什么不见似“本协议书正本一式两（多）份，双方各执一份”这样的通常性关键表述，或者原告可提交过任何一份曾经显示双方签订过该《协议书》的，任何形式的文字（语音）记载？

九龙实业公司才是完全意义上的违约在先

从2018年12月25日深圳市龙岗区人民法院一审民事判决书下达，到2021年12月2日广东省高级人民法院再审民事裁定出台，整整三年的原被告双方努力，最终换来的是原告的全胜和被告的全败。

接下来的执行之诉此处不再赘述。体现被告方至今不服一审民事判决的地方在于，刚刚过去的5月8日，深圳市得利旭实业有限公司向公安部门提交了举报香港九龙公司带案律师的《报案书》，请求追究某律师涉嫌构成《刑法》第三百零七条第二款规定的帮助伪造证据罪，要求追究其刑事责任。

了解和关心本案的人，就本案之发生发展过程，各级人民法院的审理结论等表示关注并各有不同意见，它集中表现在了前述《大湾区时报》连续发表的两篇报道上。

抛开有关的案情具体细节不论，也暂不评价涉及到其他第三人的执行案件，笔者仅就这一事实上最初涉及到香港九龙实业公司、德信行实业有限公司和得利旭实业有限公司三方的交易过程进行梳理，不难看出，作为本案原告的九龙实业公司，恰恰是整个交易过程长期未了，土地权属证书未能最终办理转让的实际责任人。本案不应是得利旭实业有限公司遭遇九龙实业公司起诉的被动防守，而应是得利旭实业有限公司实施防守反击，反诉九龙实业公司违约在先，应敦促履行其应尽义务，需要负上相关责任的，一个变被动为主动的法律行为。

让我们在此引用一审判决的说法，1997年1月1日，九龙实业公司与德信行实业有限公司签订了《土地使用权转让协议书》，九龙实业公司将涉案地块抵债给德信行实业有限公司并约定了办理产权过户手续。这实际上是九龙实业公司将地块进行的出卖行为，九龙实业公司承诺办理产权过户。但就在九龙实业公司尚未办理妥产权过户的情况下，德信行实业有限公司对该地块进行了由其主导进行的第一次，也是地块本身的第二次交易，通过包括德信行实业有限公司（协议书甲方）、得利旭实业有限公司（协议书乙方）和九龙实业公司协议书（丙方）间的三方协议，甲方以450万元将该地块卖给了乙方。由于此时丙方仍未办妥前次交易的土地产权过户手续，因此上有关本次交易的过户手续，甲方仅表示“同意尽力协助但无法律义务”，协议中有“丙方承诺配合乙方办理产权过户”的说法。

需要指出，土地交易非同一般商品，卖出方不仅要实际交付地块，而且还要办理妥土地的产权过户手续。非如此，买入方将承受极大的交易风险。德信行实业有限公司从九龙实业公司手里买入该地块，九龙实业公司却一直未办妥产权过户，这即意味着九龙实业公司未曾完整履行其交易义务，或称其履行义务尚在进行中；倘或德信行实业有限公司因此而在某个交易卖出土地的时间点前起诉九龙实业公司，敦促其履行过户义务，该公司显然将大概率承担败诉风险。

在九龙实业公司参与的三方协议当中，九龙实业公司事实上同意（也无权反对）德信行实业有限公司将地块第二次交易，卖给得利旭实业有限公司并“承诺配合乙方办理产权过户”，这一三方协议的达成和实施，事实上成为九龙实业公司对德信行实业有限公司的办理过户承诺，已经转移至九龙实业公司对得利旭实业有限公司的承诺，虽然该承诺转移前后的对象不同，但在九龙实业公司需要履行过户手续的法律义务上，是没有任何区别的。

还需指出，设若九龙实业公司提交的2015年9月15日《协议书》系伪造的，那么未经取得得利旭实业有限公司的同意，九龙实业公司自行做主，将同一块已事实上早已卖出了的土地，仅倚仗其产权证书在手的表象，复以高于原该地块二次卖出价450万元的十倍以上，以4千多万元高价另行卖出，这是完全没有法律依据且有失商业道德的，是典型的“一女嫁两夫”行为，本身即应受到谴责。

显然，无论经历了多长时间，不管具体历史原因发生了什么，九龙实业公司一天不依据相关协议办理已交易地块的手续，就是未履行义务，是违约在先的铁证。时间事实上已历了两个世纪之长，深圳市和原宝安区清理整顿土地历史遗留问题的行动也延续了不止三十年，九龙实业公司无任何理由可以自圆其说，该公司事实上的违约在先，已是完全意义上的板上钉钉。

本案原告九龙实业公司长期且故意不办理土地产权交易手续，倚仗其表面上在手的土地手续，卖了一次土地后意欲高价再卖一次，已经属于典型的奸商行为。以原审龙岗区人民法院为主的各级法律部门，根本惰于了解早已存在的卖地事实，不进行调查研究，单纯采信对原告有利的证据，不采信对被告有利的证据，仅凭一个漏洞百出的所谓《协议书》即做出错误判决，显然违反了公平正义原则，有悖于以事实为依据，以法律为准绳的法院判案原则，应予纠正。